中指研究院的数据出来了，2025年1月，百城二手住宅平均价格为14130元/平米，环比下跌0.51%，同比下跌7.22%。本月房价环比上涨城市数量仅有2个，分别为成都和乌鲁木齐。
1月的二手房价下跌其实都在意料之中，毕竟从12月底各大城市的二手房成交量已经开始回落。一鼓作气再鼓衰三鼓竭，靠政策的那点威力冲到现在已经很不容易。
二手房价在跌，租金也在跌。全国50个城市住宅平均租金为35.3元/平方米/月，环比下跌0.40%，同比下跌3.31%。
二手房价跌一跌也就算了，毕竟上个月很多城市还曾经上涨过，这个月跌了也说得过去。可租金去年就一直再跌，今年开年还在继续跌，就怎么也洗不白了。有人说是因为春节，那好，我们就等四五月份再来打脸也不迟。
2025年1月，一线城市二手房房价环比下跌0.15%，二线城市二手房价格环比下跌0.58%，三四线城市二手房价格环比下跌0.59%，很明显分城市级别来看，二手房房价依旧是全线下跌。
表面看，一线城市0.15%的环比跌幅似乎带来喘息之机。但拆解北京朝阳区的成交记录会发现，核心地段豪宅挂牌价暗降8%，而远郊刚需盘明面上跌3%，实际成交价却要再砍10%。这种“豪宅阴跌、刚需明降”的双轨制，让统计局的平均数据成了最危险的麻醉剂。
二三线城市的惨烈更触目惊心。新房全靠降价换成交，武汉光谷南的某星项目，前期价格高达2.1万，这几天直接降到1.5万；光谷东从3万开始一路下跌，现在最低成交价基本滑到了1.3万到1.8万。二手房更是完全的买方市场，郑州某业主挂牌价从120万一路调到85万，看房者张口就砍到全款70万。四线及以下城市的房价已无法用数据衡量，很多地方都跌到脚踝了。东北某地级市挂出“首付5%+开发商贴息”政策，结果三个月只卖出两套房。
2024年9月以来的救市组合拳，本质是场精心设计的预期管理实验。降低首付比例的真实目的，是让更多人接盘不良资产。所谓“地方城投收储存量房”，不过是把开发商的烂账挪到政府表外。某中部省会城市国企收购2000套二手房，合同里藏着“五年禁售期+优先回购权”条款——表面消化库存，实则锁定流动性。这些房子五年后重回市场时，折旧率将吞噬全部“政策红利”。
一线城市为什么能更快速地止跌？秘诀是让国企开发商高价拍地托市。2024年12月北京土拍，某百强排名第一的央企牵头以楼面价5.2万/平米拿下朝阳地块，销售指导价8.5万/平米，而周边二手房成交价才6.2万/平米。这种“面粉贵过面包”的游戏，只为在统计数据上画出“地价坚挺”的假象。
中国居民部门债务/可支配收入比已达140%，超过某岛国泡沫经济巅峰期的137%。这个数字背后是残酷的算术题：假设一对夫妻税后月入2万，扣除房贷1.2万、生活费6000元，每月仅剩2000元应急资金；一旦遭遇降薪、疾病或生育，断供风险指数级上升。2024年法拍房挂拍量同比激增59%，其中46%房源有两次以上流拍记录。更致命的是债务转移通道堵塞。过去开发商可以通过高周转模式消化债务，如今销售回款中68%用于偿还利息，只有32%投入工程建设。这意味着购房者的首付款，实质是在为过去土地财政狂欢留下的烂账填坑。
中指研究院数据显示，2025年1月二手房挂牌量同比增加23%，去化周期延长至11个月。但这只是冰山一角——开发商隐匿的延期交付房源、法拍房市场的堰塞湖、保障房对刚需客的分流，共同构成了楼市的“暗库存”。这些房子既不能计入开发商去化率，也不会出现在二手房平台，却持续拉低市场估值预期。
对于不得不买房的刚需群体，接盘属于没有办法，但也应该最大限度地规避风险：比如将月供预算压到家庭税后收入的25%以内，并预留36个月月供的应急资金；尽量选择周边有地铁规划、产业园区在建的四代房，而非只剩下城市改造价值的市中心老破小。
楼市最危险的时刻，往往是美梦做得最泛滥之时。2007年美国次贷危机前，华尔街把垃圾债券叫作金融创新；2015年A股暴跌前，各路专家高喊万点不是梦。现在的“史诗级救市”、“利率历史最低”，不过是同一出悲剧换了台词。真正的清醒者都明白：当居民杠杆率撞上天花板，当土地财政游戏难以为继，当全球化红利消退，所有政策工具都只是延缓危机发作的止痛剂。那些仍在鼓吹“现在不买永远后悔”的人，并不关心你能不能从楼市赚到钱；他们只关心能不能从你身上赚到钱而已。
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